Immobiliardarlehensvermittler: Sachkundeprüfung und Vorbereitung

Immobiliar-Darlehens-Vermittler unterliegen seit dem 21.03.2016 neuen Berufsregeln. Die nach § 34 GewO erforderliche Erlaubnis der zuständigen Behörde wurde durch das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ an umfangreiche Voraussetzungen geknüpft. Obwohl die zugrundeliegende EU-Richtlinie schon seit dem 28.02.2014 existiert, hat sich der deutsche Gesetzgeber mit der Umsetzung (zuviel) Zeit gelassen – die Verordnungen und Rahmenpläne kommen nun erst mehr als meinen Monat nach Inkrafttreten des Gesetzes in heraus.

Die „Verordnung zur Einführung einer Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung und zur Änderung weiterer Verordnungen“, kurz „ImmVermV“, wurde am 22.04.2016 vom Bundesrat verabschiedet. Sobald diese im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, wird sie auf der Homepage des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) veröffentlicht. Dort finden Sie auch den (Ausbildungs-)Rahmenplan, die Fallvorgaben und den Protokollbogen zum praktischen (mündlichen) Prüfungsteil. Link zur DIHK.

Wir fassen den vorläufigen Sachstand für Sie zusammen. Als Steuerberater und Rechtsanwälte sind wir auf die Belange von Finanzdienstleistern spezialisiert; RA/FA für Steuerrecht Boennecken ist Mitglied des Prüfungsausschusses für die Sachkundeprüfung vor der IHK Wiesbaden.

Erlaubnisvoraussetzungen

Voraussetzungen für die gewerberechtliche Erlaubnis zur Immobiliardarlehensvermittlung (§ 34i GEwO) sind, kurz zusammengefasst:

  1. Persönliche Zuverlässigkeit
    (Nachweis: Auszug aus dem Gewerbezentralregister; keine Verurteilung wegen Verbrechen oder diverser Wirtschaftsvergehen)
  2. Geordnete Vermögensverhältnisse
    (Nachweis: Insolvenzverzeichnis)
  3. Berufshaftpflichtversicherung
    (Nachweis: Bestätigung der Versicherung nach § 11 ImmVermV; Mindest-Versicherungsschutz derzeit 460.000 Euro je Versicherungsfall/750.000 Euro im Jahr. Muster).
  4. Fachliche Qualifikation, sog. „Sachkunde“
    (Nachweis: Prüfung ODER gleichgestellte Qualifikation ODER „alte-Hasen-Regelung“)
  5. Registrierung im Vermittlerregister, §§ 11a GewO, 6 ImmVermV
  6. Antragsteller muss eine natürliche oder juristische Person sein mit Hauptsitz und Tätigkeit im Inland.
    Bei Personengesellschaften, die keine eigene Rechtspersönlichkeit haben, muss jeder geschäftsführende Gesellschafter eine eigene Erlaubnis beantragen, bei der KG ist das jeder persönlich haftende Gesellschafter. Bei der GmbH & Co. KG ist Antragsteller die GmbH.
    Juristische Personen beantragen die Erlaubnis selbst. Dabei müssen sowohl die Gesellschaft als auch ihr(e) Geschäftsführer zuverlässig sein. Die Gesellschaft muss sich in geordneten Vermögensverhältnissen befinden und die Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben, die Sachkunde müssen der oder die Geschäftsführer besitzen.

Gewerbetreibende, die am 21.03.2016 eine Erlaubnis nach § 34c I 1 GewO (alter Fassung) hatten, welche zur Darlehensvermittlung berechtigt, müssen bis zum 21.03.2017 eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzen. Wird diese neue Erlaubnis unter Vorlage der Erlaubnis nach § 34c GewO beantragt, erfolgt keine Prüfung der Punkte 1 (persönliche Zuverlässigkeit) und 2 (geordnete Vermögensverhältnisse), vgl. § 160 GewO. Der Sachkundenachweis kann ebenfalls entfallen, wenn die Voraussetzungen der „Alte-Hasen-Regelung“ erfüllt sind (s. unten).

Sachkunde?

Besondere Sachkunde ist Voraussetzung für die Zulassung. Die Sachkunde wird …

  • … bei gleichgestellten Berufsqualifikationen vermutet, sodass keine Prüfung erforderlich ist.
  • …bei langjähriger Tätigkeit „Alter Hasen“ vermutet, sodass keine- oder nur eine eingeschränkte Prüfung erforderlich ist.
  • …durch erfolgreiche Teilnahme an einer zweistufigen Prüfung vor der örtlichen IHK nachgewiesen.

Gleichgestellte Berufsqualifikationen – keine Prüfung

Nach § 4 ImmVermV sind folgende Berufsqualifikationen und deren Vorläufer oder Nachfolger dem Nachweis der erforderlichen Sachkunde gleichgestellt (hier: vereinfacht nur die männliche Bezeichnung)

  • Immobilienkaufmann
  • Bankkaufmann
  • Sparkassenkaufmann
  • Kaufmann für Versicherungen und Finanzen „Fachrichtung Finanzberatung“
    (nach der Prüfungsordnung in der bis zum 31.07.2014 gültigen Fassung)
  • Kaufmann für Versicherungen und Finanzen „Fachrichtung Finanzberatung“
    (nach der Prüfungsordnung in der ab dem 01.08.2014 gültigen Fassung, wenn zusätzlich die Qualifikationseinheit „Private Immobilienfinanzierung und Versicherungen“ gewählt wurde)
  • Geprüfter Immobilienfachwirt
  • Geprüfter Bankfachwirt
  • Geprüfter Fachwirt für Finanzberatung
  • Geprüfter Fachwirt für Versicherungen und Finanzen
  • Geprüfter Fachberater für Finanzdienstleistungen, wenn zusätzlich eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt
  • Abschluss eines mathematischen, wirtschafts- oder rechtswissenschaftlichen Studiums an einer Hochschule oder Berufsakademie, wenn zusätzlich eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt.

Alte Hasen – keine/nur eingeschränkte Prüfung

Personen, die auf Basis der Erlaubnis nach § 34c GewO (alter Fassung) seit dem 21.03.2011 ununterbrochen selbständig oder unselbständig eine Tätigkeit im Sinne des § 34i I 1 GewO ausüben, bedürfen keiner Sachkundeprüfung, wenn Sie beim Erlaubnisantrag die ununterbrochene Tätigkeit nachweisen können.

Ist zwar eine Erlaubnis nach § 34c GewO (alter Fassung) vorhanden, aber die Zeitdauer „seit dem 21.03.2011“ nicht erfüllt, muss die Sachkunde nachgewiesen werden – dann gelten für den Erlaubnisantrag etwas erleichterte Voraussetzungen (s. oben „Erlaubnisvoraussetzungen“).

Der praktische Teil der Prüfung (mündlich) entfällt, wenn der Prüfling …

  • eine Erlaubnis nach § 34d I GewO hat (Versicherungsvermittler)
    oder den Sachkundenachweis nach § 34d II Nr. 4 GewO besitzt;
  • eine Erlaubnis nach § 34e I GewO hat (Versicherungsberater);
  • eine Erlaubnis nach § 34f GewO hat (Finanzanlagenvermittler)
    oder den Sachkundenachweis nach § 34f II Nr. 4 GewO besitzt;
  • eine Erlaubnis nach § 34h GewO hat (Honorar-Finanzanlagenberater)
    oder den Sachkundenachweis nach § 34h I 4 in Verbindung mit § 34f II Nr. 4 GewO besitzt.

Alle Anderen: Prüfung!

Wer die oben genannten „Sachkunde-Ersatztatbestände“ nicht erfüllt, muss die Sachkunde durch erfolgreiche schriftliche und praktische (mündliche) Prüfung vor der örtlichen Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweisen. Details hierzu finden Sie untenstehend.

Prüfung

Generelles

Die Sachkundeprüfung wird vor der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer abgelegt.

Die Prüfung kann nach derzeitigem Stand beliebig oft wiederholt werden. Sie besteht aus einem schriftlichen- und einem praktischen (mündlichen) Teil. Wohingegen im Schriftlichen nur die Fachkenntnisse abgefragt werden (in Wiesbaden wird dies eine Multiple-Choice-Prüfung am PC sein), wird im Praktischen erwartet, dass in einem etwa zwanzigminütigen simulierten Beratungsgespräch eine verwertbare Leistung gezeigt wird.

Gegenstand der Sachkundeprüfung sind insbesondere die folgenden Sachgebiete

1. Kundenberatung

a) Erstellung von Kundenprofilen, Bedarfsvermittlung

b) Lösungsmöglichkeiten

c) Produktdarstellung und -information

2. Fachliche Kenntnisse auf folgenden Gebieten insbesondere zu rechtlichen Grundlagen und steuerliche Behandlung

a) Kenntnisse für Immobiliardarlehensvermittlung und -Beratung, rechtliche Grundlagen

b) Finanzierung und Kreditprodukte

Vorbereitung schriftliche Prüfung

Die schriftliche Prüfung sollte gründlich vorbereitet werden.

Das kann im Eigenstudium geschehen, wenn der (Ausbildungs-)Rahmenplan beachtet wird, der voraussichtlich bis Mitte Mai 2016 auf der Homepage des DIHK zur Verfügung stehen wird. Der 28seitige Rahmenplan liegt uns zwar bereits heute vor, kann aber aus urheberrechtlichen Gründen von uns nicht veröffentlich werden – sprechen Sie uns bei Rückfragen gerne an!

Die schriftlichen Prüfungsfragen werden durch einen (anonymen) mit sieben Mitgliedern und sieben Stellvertretern besetzten Aufgabenauswahlausschuss bundesweit einheitlich vorgegeben.

Wir halten die Teilnahme an einem geeigneten Lehrgang für empfehlenswert.

Vorbereitung praktische (mündliche) Prüfung

Die praktische Prüfung besteht aus einem simulierten Kundenberatungsgespräch („Rollenspiel“). Die Prüfung ist nicht öffentlich. Zur praktischen Prüfung darf nur antreten, wer die schriftliche Prüfung bestanden hat.

Der Prüfling erhält eine Fallvorgabe und hat ca. 15 Minuten Zeit, sich auf das Beratungsgespräch vorzubereiten und leistet dann vor der Prüfungskommission eine ca. 20 minütige Beratung, wobei einer der Prüfer/-innen die Rolle des Kunden übernimmt. Ziel ist es, die praktische Beratungskompetenz nachzuweisen.

Die Fallvorgabe beruht auf (nur) 9 möglichen Grund-Konstellationen („Vorgaben zum Kundenberatungsgespräch“), die auf der Website des DIHK veröffentlich werden. Zwar liegen uns diese Vorgaben bereits heute vor, dürfen jedoch aus urheberrechtlichen Gründen hier nicht veröffentlicht werden. Sprechen Sie uns bei Rückfragen gerne an.

Die neun möglichen Fallvorgaben werden durch die Mitglieder der Prüfungskommission individualisiert, indem weiteren Angaben hinzukommen, die der Prüfling natürlich zunächst erfragen muss:

  • Berufliche und persönliche Perspektiven?
  • (weitere) Vermögensverhältnisse?
  • Laufende Einnahmen?
  • Laufende Ausgaben?
  • Anforderungen/Wünsche des Kunden (z.B. Laufzeit, Sondertilgung, Zinsbindung, Wunschrate)?
  • Finanzierungsbedarf (z.B. Baukosten, Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenleistung, Eigenmittel)?

Es empfiehlt sich – ganz grob – folgender Gesprächsablauf

  1. Begrüßung des Kunden
  2. Vorstellung und kurze Ansprache der Informationspflichten (z.B. „ESIS Merkblatt“)
  3. Fragen zur Feststellung des (weiteren) Sachverhaltes, siehe oben.
    (Informationen notieren!)
  4. Beratung zu möglichen Finanzierungslösungen, ggf. Alternativen aufzeigen.

Mit Blick auf den sehr engen Zeitrahmen ist es sinnvoll, die Prüfungssimulation im Kollegenkreis zu üben. Der Prüfling kann die Kommission auch um einen Hinweis „noch 3 Minuten Restzeit“ bitten.

Die Prüfung ist bestanden, wenn mindestens 50 von 100 möglichen Punkten erreicht sind. Es werden keine Noten vergeben – die Prüfungskommission entscheidet lediglich über Bestehen oder Nichtbestehen der Prüfung.